Por norma general, si hay deudas con la Comunidad al adquirir un piso o local el nuevo propietario responderá de ellas
Tendrá que pagar, la parte vencida de la anualidad en curso y LOS TRES AÑOS ANTERIORES, quedando la propiedad afecta al pago
Pero, ¿si se adquiere por subasta?
La respuesta es clara, desde que se entrega el TESTIMONIO DE ADJUDICACIÓN que es el documento público que sirve para el Registro de la Propiedad. Esa es la fecha, y no la de subasta, ni la del decreto de subasta, ni la del pago, ni siquiera la del decreto de adjudicación, (pueden pasar semanas o meses entre cada uno de los pasos anteriores) sino la de la entrega del testimonio (es decir copia firmada por el Juzgado) del Decreto de Adjudicación
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Es cierto que no hay unanimidad doctrinal ni jurisprudencial, pero la mayoría de los litigios se resuelven así, y ello está más claro desde sentencia del Tribunal Supremo 14 de julio de 2015, ratificada por otra de 1 de marzo de 2017 y Auto de 23/01/2019, diciendo este último que:
TERCERO .- Formulado el
recurso de casación en los términos expuestos, este no puede ser admitido por
las siguientes razones:
- En el motivo primero, la
recurrente insiste en que la doctrina de esta Sala que cita como exponente
identifica la aprobación del remate en las subastas como el momento de
adquisición del dominio y no con la escritura pública, como hace la sentencia
recurrida, desconociendo la misma. Ahora bien, lo anterior no es aplicable al
presente caso, no solo porque la jurisprudencia invocada es obsoleta y se
refiere a la legislación anterior a la LEC que es la que actualmente está
vigente sino porque en el caso que nos ocupa, como sostiene la sentencia
recurrida, no existe entrega del testimonio de un eventual auto o decreto de
aprobación del remate, dadas las peculiaridades de la subasta llevada a cabo.
Es más hay que tener en cuenta que en la actualidad la transmisión de la
propiedad del bien subastado se produce mediante el otorgamiento del auto o
decreto de adjudicación. Así lo reitera la sentencia de esta sala n.º 139/2017
de 1 de marzo de 2017 al recoger lo dispuesto en STS n.º 414/2015, de 14 julio
, al decir que:
"En nuestro sistema se
hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con
el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha
escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición
instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia,
entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de
otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el
testimonio del secretario judicial del decreto de adjudicación, que comprende
la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado
el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción
dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe
entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la
legislación civil".
A modo de resumen y ejemplo de
aplicación de la anterior doctrina en Madrid, se copia entera sentencia de 20
de noviembre de 2017:
Jurisdicción: Civil
Origen: Audiencia Provincial de Madrid
Fecha: 20/11/2017
Tipo resolución: Sentencia
Sección: Octava
Número
Sentencia: 474/2017
Número
Recurso: 734/2017
Numroj: SAP M 16672/2017
Ecli: ES:APM:2017:16672
ENCABEZAMIENTO:
Audiencia
Provincial Civil de Madrid
Sección Octava
c/ Santiago
de Compostela, 100 , Planta 1 - 28035
37013860
N.I.G.:
28.079.00.2-2016/0202280
Recurso de
Apelación 734/2017 C
O. Judicial
Origen: Juzgado de 1ª Instancia nº 04 de Madrid
Autos de Juicio
Verbal (250.2) 1192/2016
APELANTE:
BANKIA SA
PROCURADOR D./Dña.
JOAQUIN MARIA JAÑEZ RAMOS
APELADO:
COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DIRECCION000 DE MADRID
PROCURADOR
D./Dña. FELIX GUADALUPE MARTIN
SENTENCIA Nº
474
ILMA. SRA.
MAGISTRADA:
Dª LUISA
MARÍA HERNÁN PÉREZ MERINO
En Madrid, a
veinte de noviembre de dos mil diecisiete. La Sección Octava de la Audiencia
Provincial de
Madrid,
designando a la Ilma., Sra. Magistrada Ponente actuando como órgano unipersonal
de apelación, ha
visto en grado de
apelación los autos de juicio Verbal número 1192/2016, procedentes del Juzgado
de Primera
Instancia
número 4 de Madrid, seguidos entre partes, de una como demandante-apelada,
COMUNIDAD DE
PROPIETARIOS
DIRECCION000 DE MADRID representada por el Procurador D. Félix Guadalupe
Martín,
y de otra,
como demandada-apelante, BANKIA S.A. , representada por el Procurador D.
Joaquín María Jañez
Ramos.
VISTO,
siendo Magistrada Ponente la Ilma. Sra. Dª LUISA MARÍA HERNÁN PÉREZ MERINO.
ANTECEDENTES DE
HECHO:
PRIMERO.- Por el
Juzgado de Primera Instancia número 4 de Madrid, en fecha veintisiete de marzo
de 2017, se dictó sentencia cuyo fallo es del tenor literal siguiente:
"Que debo estimar y estimo íntegramente la demanda interpuesta por la
Comunidad de Propietarios DIRECCION000 , de Madrid, representada por el Procurador
Sr. Guadalupe Martín y defendida por el letrado Sr. Lorente Fernández, contra
la entidad Bankia, S.A., representada por el Procurador de la Santa Márquez y
defendida por el letrado Sr. Santos García, condenando al demandado al pago de
la cantidad de 3364,26 euros, más los intereses legales de dicha cantidad
señalados en el fundamento jurídico segundo de esta resolución; todo ello, con
la expresa condena al pago de las costas procesales"
SEGUNDO.- Contra
la anterior resolución se interpuso recurso de apelación por la parte
demandada, que fue admitido, y, en su virtud, previos los oportunos
emplazamientos, se remitieron las actuaciones a esta Sección, sustanciándose el
recurso por sus trámites legales.
TERCERO.- No
estimándose necesaria la celebración de vista pública quedó en turno de
deliberación, lo que se ha cumplido el quince de noviembre de dos mil
diecisiete.
CUARTO.- En la
tramitación del presente procedimiento han sido observadas en ambas instancias
las prescripciones legales.
FUNDAMENTOS DE DERECHO:
PRIMERO .- Se ha
dictado sentencia en juicio verbal dimanante de juicio monitorio de reclamación
de cuotas de comunidad de propietarios en que se condena a Bankia S.A. como
propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 de Madrid. Se la condena al
pago de 3.364,26 euros de principal correspondientes a cuotas de contribución
de gastos de la citada vivienda según a fecha 31 de diciembre de 2014 según
certificación del secretario administrador de la comunidad demandante.
Se recurre en
apelación reproduciendo el motivo de oposición al juicio monitorio en su día
esgrimido: Bankia SA no ha adquirido la propiedad de la vivienda en la medida
en que todavía no ha sido expedido testimonio del decreto de adjudicación de
fecha 11 de noviembre de 2014.
Sostiene la parte
que con base en la teoría del título y modo para la adquisición del dominio por
adjudicación judicial se requiere además del título -decreto de adjudicación-
un acto de transmisión, la traditio en este caso ficta traditio o instrumental,
el testimonio de la resolución que aprueba la adjudicación.
No lo entendió
así la resolución apelada, en la cual el juez a quo considero que si no se ha
expedido tal decreto "será porque la adjudicataria no lo ha
solicitado", y que la inscripción en el registro de la propiedad no tiene
carácter constitutivo del derecho real. Desde que se dicta el decreto y deviene
firme es ya propietaria del inmueble pues es evidente que no reconocerá esta
entidad la titularidad del deudor hipotecario frente al que ejecuto la hipoteca
y en cuya virtud se ha adjudicado la vivienda.
Conforme se ha
apuntado el único motivo de recurso de la demandada pivota sobre esta cuestión:
la condición o no de propietaria del inmueble (y por tanto legitimada
pasivamente en la reclamación de cuotas de contribución a gastos comunes
conforme al artículo 9.1 e) LPH ) de la demandada.
SEGUNDO .- El
recurso se estima.
La cuestión queda
aclarada por la reciente STS de 1 de Marzo de 2017 , que con cita de la de 14
de Julio de 2015 declara "En nuestro sistema se hacía coincidir la
consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de
la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la
entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el
artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991
), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el
auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del
decreto de adjudicación, que comprende la resolución por la que se aprueba el
remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre),
éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien
de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil." Actualmente es el
artículo 673 LEC en redacción dada por el art. 1.20 de la Ley 19/2015, de 13 de
julio el que dispone que " Será título bastante para la inscripción en el
Registro de la Propiedad el testimonio, expedido por el Secretario judicial,
del decreto de adjudicación, comprensivo de la resolución de aprobación del
remate, de la adjudicación al acreedor o de la transmisión por convenio de
realización o por persona o entidad especializada, y en el que se exprese, en
su caso, que se ha consignado el precio, así como las demás circunstancias
necesarias para la inscripción con arreglo a la legislación hipotecaria.
El testimonio
expresará, en su caso, que el rematante ha obtenido crédito para atender el
pago del precio del remate y, en su caso, el depósito previo, indicando los
importes financiados y la entidad que haya concedido el préstamo, a los efectos
previstos en el artículo 134 de la Ley Hipotecaria ." Así, pues cuando
estamos ante una transmisión de un bien inmueble derivado de una subasta
judicial, el decreto de adjudicación será el título en tanto que el testimonio
del decreto de adjudicación emitido el Letrado de la Administración de Justicia
equivale al otorgamiento de la escritura pública y, por tanto, sería
considerado como la entrega o traditio del inmueble y el momento en se produce
la consumación de la transmisión.
Así lo expresa
taxativamente la STS, Civil sección 1 del 11 de octubre de 2014 : " Concepto
de adquisición de dominio. Son modos de adquirir el dominio los hechos o
negocios jurídicos a los que la ley atribuye el efecto de producir la
adquisición del dominio. A ella se refiere el artículo 609 del Código civil
que, aparte de otros medios que no son del caso, se adquiere el dominio
mediante un título y un modo. Así lo exponen, entre otras muchas, las
sentencias del 23 marzo 2004 , 10 mayo 2004 , 13 octubre 2004 , 5 octubre 2005
, 14 junio 2007 , 17 noviembre 2008 , 13 noviembre 2009 , 2 diciembre 2009 .
Esta última es muy elocuente e interesa en el presente caso al decir,
literalmente: "la jurisprudencia de esta Sala mantiene toda la virtualidad
delart. 609 CCexigiendo algo más que la mera aprobación del remate para la
adquisición de la propiedad de la finca subastada por el rematante o el
cesionario del remate. Así, la sentencia de 29 de julio de 1999 (rec. 156/95 ),
citando extensamente la de 1 de septiembre de 1997 y también las de 16 de julio
de 1982 y 10 de diciembre de 1991, declara que "la consumación venía
amparada por el otorgamiento de la escritura pública" y que tras la
reforma de laLEC de 1881 por la Ley 10/92 "la consumación de la
enajenación se produce, conforme al artículo 1514 , con la expedición del
testimonio del auto de aprobación del remate y demás requisitos (artículo
1515)"; la sentencia de 4 de abril de 2002 (rec. 3228/96 ) puntualiza que
la subasta supone una oferta de "venta" (de la finca embargada) que
se perfecciona por la aprobación del remate, operando la escritura pública (en
el sistema procesal entonces vigente) como "traditio" instrumental
para producir la adquisición del dominio; y en fin, la de 4 de octubre de 2006
(rec. 3905/99) reproduce la anterior, añadiendo que "después de la reforma
operada por la Ley 10/1992 el testimonio del auto de aprobación del
remate" conforma la operación del acto procesal enajenatorio." En
este caso no puede por tanto sustentarse la legitimación de la demandada Bankia
en el dictado del decreto de adjudicación ya que conforme lo expresado no es
suficiente para adquirir la condición de propietaria del inmueble.
La sentencia debe
ser, pues, revocada, acordando en su lugar la desestimación de la demanda con
imposición de costas en primera instancia a la parte actora ex articulo 394.1
LEC .
TERCERO .- siendo
estimado el recurso no procede imposición de costas de la alzada conforme prevé
el artículo 398 LEC .
Vistos los
artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.
FALLO:
1º SE
ACUERDA ESTIMAR EL RECURSO DE APELACION FORMULADO POR LA REPRESENTACION
PROCESAL DE BANKIA SA CONTRA EL LA SENTENCIA DE FECHA 27 DE MARZO DE 2017
DICTADO EN PROCEDIMIENTO VERBAL Nº 1192/2016 SEGUIDO POR EL JUZGADO DE PRIMERA
INSTANCIA Nº 4 DE MADRID Y CON REVOCACION DE LA MISMA ACORDAR LA DESESTIMACION
DE LA DEMANDA FORMULADA POR COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DE LA DIRECCION000 DE
MADRID CONTRA BANKIA SA, CON IMPOSICION DE COSTAS A LA PARTE ACTORA.
2º NO
PROCEDE IMPOSICION DE COSTAS EN ESTA ALZADA.
La
estimación del recurso determina la devolución del depósito constituido por la
parte apelante, de conformidad con lo establecido en la Disposición Adicional
15ª de la Ley Orgánica 6/1985 de 1 de julio, del Poder Judicial , introducida
por la Ley Orgánica 1/2.009, de 3 de noviembre, complementaria de la ley de
reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva oficina
judicial.
En
cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 208.4º de la Ley de Enjuiciamiento
Civil , póngase en conocimiento de las partes que contra esta resolución no
cabe recurso ordinario alguno, sin perjuicio de que contra la misma puedan
interponerse aquellos extraordinarios de casación o infracción procesal, si
concurre alguno de los supuestos previstos en los artículos 469 y 477 del texto
legal antes citado , en el plazo de veinte días y ante esta misma Sala.
Así por esta
mi sentencia, de la que se unirá certificación literal al Rollo de Sala, lo
pronuncio, mando y firmo.
